+48 602 386 682 [email protected]

Fatalne dla zagospodarowania przestrzennego naszych miast praktyki wydawania tzw. WZ-tek, akceptowane przez sądy i samorządowe kolegia odwoławcze, są powszechnie znane i krytykowane. Ich skutkiem jest coraz powszechniejsza opinia, że miastami rządzą deweloperzy, a jakość miejskiej przestrzeni spada.

Jednak ostatnie rozstrzygnięcie SKO w Rzeszowie w sprawie planowanej zabudowy wzgórz zalesiańskich powyżej ulicy Spacerowej pozwala mieć nadzieję, że przynajmniej nasze Kolegium zechce bliżej przyjrzeć się kolejnym tego typu decyzjom. Trzeba jedna przy tym dodać, że stowarzyszenie Spacerówka, które  wniosło skuteczne odwołanie, skorzystało z pośrednictwa kancelarii prawnej, która – jak się można domyślać – przedstawiła fachową prawniczą argumentację.  

Konkluzja decyzji SKO

Uwzględniając odwołanie od miejskiej decyzji o WZ dla fragmentu tego obszaru, Kolegium w konkluzji stwierdziło: „…organ odwoławczy zmuszony jest stwierdzić, iż sporządzona w sprawie analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest nierzetelna, traktując wybrane do porównania działki wybiórczo i w dowolny sposób, i jako taka nie może stanowić podstawy ustalenia cech nowej zabudowy. Analiza ta nie opisuje bowiem w sposób kompletny charakterystycznych parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, zaś uzasadnienie decyzji nie wyjaśnia przyjętego w sentencji sposobu (i podstawy prawnej) ukształtowania tych parametrów.”

Szczegóły uzasadnienia

Zainteresowanym szczegółami dołączam lekko skompilowane, szersze fragmenty uzasadnienia (sprawa ma sygnaturę SKO.415/66/2019).

„W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizy i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Bierze się pod uwagę cechy zabudowy występującej w obszarze analizowanym lub na działkach sąsiednich.

Przepisy wskazują sposób ustalenia poszczególnych parametrów planowanej zabudowy, odnosząc ich wielkości do wyników analizy zabudowy występującej właśnie w obszarze analizowanym lub na działkach sąsiednich. Stwierdzić należy, iż przyjęte do analizy działki, wskazują na dość wybiórcze i dowolne traktowanie lub też w ogóle nie wskazuje jakie działki stanowiły przedmiot analizy. Nie ulega wątpliwości, iż ustalenie średnich wartości parametrów zabudowy musi uwzględniać w analizie urbanistycznej wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym, a nie tylko niektóre z nich wybrane na podstawie dowolnej metody. Co do zasady parametry zabudowy ustalane są na podstawie średnich wskaźników danej wielkości w obszarze analizowanym, z możliwością odstępstw, o ile wynika to z analizy. Odstępstwa jednak, jako wyjątki od zasady winny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym.

W zakresie dotyczącym ustalenia szerokości elewacji frontowej, analogicznie jak w odniesieniu do ustaleń związanych ze średnim wskaźnikiem powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu – dowolnie, bez żadnej zasady dobrano działki do porównania (tylko część działek jest ta sama jak przy analizie parametru wielkości pow. zabudowy) co nakazuje uznać za wadliwe i niepełne ustalenia organu w zakresie średniego wskaźnika szerokości elewacji frontowej zabudowy istniejącej w sąsiedztwie urbanistycznym.”